当代物权法百科全书小辞典951-2-4 (第3/5页)

是土地王有制，所谓“溥（普）天之下，莫非王土”就是中国古代地产权的真实写照。那么，中国古代私人的田地产权顶多是信托土地所有权。然而，有关中国法制史和许多其他教科书、通说上说什么私人拥有土地所有权，简直是胡说八道。

    中国古代从奴隶社会到封建社会长达几千年的历史中，一直采取土地分封制和人口管理制，国王或者皇帝分封给王公贵族的土地只有管理权和自己土地的使用权，没有土地所有权。既然国王或者皇帝拥有全国的土地所有权，王公贵族的土地所有权肯定不存在，私人更没有拥有土地所有权的份。

    中华民国物权法、土地法更是荒谬，跟德国物权法那样大肆鼓吹私人的土地所有权，是明目张胆的公权私化，这比中国古代的法律更差。中国古代确实规定过私人之田地的业主权，从来没有规定过私人的土地所有权。比如中国当代物权法中的建设用地使用权，同样也可以称之为业主权。

    如今的英美法系，采取的是土地王有制和信托地产制，私人顶多只能取得信托土地所有权即亚土地所有权。这种土地所有制比大陆法系的土地所有制高明了许多。

    3、第八章共有所有权展示按份共有、共同共有的规则

    第八章共有共13个条款，是第六章建筑物和建设用地共有权的继续。按份共有、共同共有等规定，是吸收外国物权法经验上的新规定。

    夫妻共有、家庭共有、业主共有、企业共有的和盘托出，会让我们认识到原来整个社会有那么多的共有制或者共有形态。运用共有制理论解析，我们就容易理解到集体所有制，应当是介于公有制与私有制之间的共有制，而且是涉及人数最多、最固定的和优先权享受最好的共有制对象。

    4、第七章、第十四章之相邻关系与地役权关系意义相近

    第七章相邻关系共9个条款，第十四章地役权共14个条款，前者编入不动产所有权部分，后者编入用益物权（实为用益权）部分，内容上大致相同。

    那些不动产利用权或者作用权，要求不动产所有权人或者土地使用权人，给予其他人以用水权、排水权、通行权、通风权、日照权、管线安装铺设权和环境污染防治权等方面的便利，自己方便与人方便，这些内容令人耳目一新。

    5、第十一章特殊的用益物权土地承包经营权

    第十一章土地承包经营权共11个条款，这是整个用益物权编中最具物权价值的物权类型之一。与其说是普通物权，还不如说是政策物权或者制度物权。

    农村农民和从事农业生产经营者依据其身份权取得土地承包经营权，就是一种特权或者特别优先权，其他人不能拥有这种特权。中国物权法将土地承包经营权编入“用益物权”中，似乎有点委屈其物权等级了。

    首先，这种物权是法定的物权，而且完全是免费取得的法定物权。这跟西方国家的用益物权是不一样的。

    其次，这种物权似乎略低于土地所有权、又优于用益物权，是介于土地所有权和土地用益物权之间的信托土地所有权。尤其是全国一律取消“皇粮国税”后，享受了旧社会地主都享受不到的特权。所有这些，都是政策物权法或者制度物权法在起作用，并不是市场经济在起作用。

    再者，这种土地使用权受法律特别保护。长达30年至70年，任期届满后可以再重新分配土地，向下一轮土地使用权进展。国家因公共利益需要而征收农民承包的土地，需要向被征收人支付补偿金、安置费等费用。

    6、第十二章建设用地使用权是用益物权的核心权利

    第十二章建设用地使用权共17个条款，这是整个用益物权编中最具经济价值和最错综复杂的物权类型之一。在普通物权法和用益物权关系法中，融入了很多的制度物权法和政策物权法成分，构成了纵横交错的法律关系和物权关系。

    其中，住宅建设用地使用权自动续期制度，能够最大限度地保护用益物权人的合法权益。

    此类不动产用益物权，是中国物权法中标准式的用益物权。但与西方式和中国旧式传统用益物权并不相同。

    传统用益物权是收益租赁权，是不动产出租人与不动产承租人之间的租赁关系。但是，那些旧式物权法主要是规定农业社会农用土地的收益租赁关系，对于宅基地即建设用地和建筑物的收益租赁关系则没有涉及。他们的物权法中从来没有建设用地和建设用地使用权这样的概念，统称土地、土地使用权，但土地所有权出现的频率最高。

    传统的物权法都是“半边法”，压根儿不涉及公物权，公共的土地所有权不见踪影。很多人费劲地学习了物权法，到头来仍然是一知半解。

    中国物权关于建设用地使用权分层设立的规定，这是吸收传统物权法地上权、地表权、地下权以及地役权精华，结合中国物权实际而作出的新规定。同是土地利用权，中国物权法严格于传统物权法的规定，因为建设用地使用权是公有的，国家土地、房屋、规划、城管等部门对此具有支配权、监管权、统治权和控制权。

    民事主体的建筑物所有权与建设用地使用权搭配，形成两者之间的不动产物权高低不平，这也是中国物权法复杂性内容的特色之一。这两种连襟物权，到底哪一个是主物权、哪一个是从物权，就难以说清了。建设用地产权是基础物权，建筑物是地上附着物物权，本来建设用地使用权是主物权、建筑物所有权是从物权。但是，前者物权比后者物权低一个档次，于是就发生了主次颠倒或者主次混淆。

    说到收益租赁关系，这里的办法也与传统物权法的做法不同。传统的收益承租人承租土地是分期分批付租金的，如今的收益承租人承租土地是一次性付清租金的。但是，很多人只感觉到自己只是购买房屋，不感觉到自己购买了土地使用权。有的人意识到购买房屋的同时也购买地土地，但不知道购买的是土地使用权还是土地所有权。

    通过学习物权法，才意识到中国的不动产产权关系是如此的复杂。所有制关系，所有权关系，使用权关系，用益物权关系，房地合一关系，房地分离关系，地上权关系、地表权关系、地下权关系以及地役权关系，共有权关系，专有权关系，继承权关系，有偿使用与无偿划拨的建设用地使用权关系，不动产登记生效与合同的关系等等，所有这些建设用地使用权的物权关系与法律关系，是中国物权法最错综复杂的内容之一。

    7、第十三章宅基地使用权

    第十三章宅基地使用权共4个条款，意义同样重大。

    宅基地使用权，在中国物权法中是专指农民的宅基地使用权。本来，此类土地使用权也是建设用地使用权的一个品种，土地分类学和“全国土地分类（试行）”中也是这样确认的。从物权法理学上分类，全部的建设用地使用权包括宅基地使用权，可以统称为“基地使用权”。

    与划拨的建设用地使用权类似，宅基地使用权也是限制流通的对象，但程度不同或者实际情势不