当代物权法百科全书小辞典初稿934-2 (第5/7页)
这根本不符合物权法理逻辑！ 再者，行政诉讼与民事诉讼的过程与结果差别很大。倘若选择行政诉讼的办法，地方法院再怎么在理也不能直接判决征收人、征用人的地方政府败诉，顶多只能建议地方政府撤销原来的决定。接着，地方政府如果一直拖着顶着不撤销原来的决定，地方法院也拿他们没有办法，被征收人、被征用人更是如此。 按照《宪法》、《物权法》等法律规定，任何单位与个人必须合理利用土地，必须因公共利益需要并通过合法的程序、合理的补偿赎买方式才能征收、征用土地和其他的不动产。许多地方的征地事项，并不都是基于公共利益需要，而是为了满足房地产开发商和其他特权利益集团的需要。很多贪官污吏就是无良开发商的代言人，还有一些官员的亲戚朋友就是房地产开发商者，假公济私现象非常恶劣。 国家审计部门曾经爆料，近几十年来国有土地出让金多达20万亿元不知去向，成了一笔很大的糊涂账。从纷纷落马的房地产富豪到违法犯罪的地方官员成分来看，大多数人与违法征收不动产有关。 国务院发展研究中心10年前曾撰文指出，全国农民因不满征地与补偿费发放而上访的，占全国群体性上访案件的六成以上。其中，有一些是“民告官”失败或者不如意的情势下，逼迫农民从基层一直上访到中央的。 以上阐述，只不过是“物权法之对抗效力”的几个典型的例子。倘若利用《物权法》的一套规定和一套原理来改革“诉讼时效”，法律的公平合理性和法制民主化、法制科学化就会发生质的飞跃！ 《民法通则》中有些诉讼时效的规定，本来就是不科学、不合理的，老百姓要求修正或者废除的呼声很大，有关立法机关不能这样长期地坐失良机。 《物权法》第15条明确规定：“当事人之间签订有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这种规定，是将不动产登记生效主义与不动产合同生效主义之间，作出了一种折中主义的规定。 譬如，当事人之间订立了房屋买卖合同，合同就已经生效。倘若没有登记，买受到的房屋不能发生所有权移转。但买受人基于有效合同而享有的权利仍然受到保护，违约的合同当事人一方应该承担违约责任。这种责任一般是民事赔偿责任，或者返还原物的责任，性质严重的要承担刑事责任。 倘若买受人虽然没有进行房屋所有权登记，但是已经拿到了房屋钥匙，并且对该房屋进行了装修，买受人完全可以对抗转让人和“一房多卖”中所谓的“新房主”要求退房的无理要求。 第二，内修型物权法之对抗效力。 所谓内修，就是指物权人练内功，防止侵权人侵占、哄抢、私分、截留、破坏他们的财产，损害他们的物权利益。 《物权法》旨在运用系统工程原理和一般均衡原理，平衡各种物权人的物权关系、债权关系与占有关系，故物权的保护与限制、债权的保护与限制、占有的保护与限制，往往是同时并举的。 保护，旨在充分发挥物权法之正面的对抗效力。这是主流的对抗效力，相关的法律规定比较全面一些。 限制，旨在充分发挥物权法之侧面的对抗效力。这是支流的对抗效力，相关的法律规定比较零碎一些。 （1）所有权的保护与限制 对于所有权的保护与限制：这在普通物权法系主要表现为“保护”，而“限制”的比重并不大。在担保物权法系主要表现为“限制”，而“保护”的比重并不大。 当所有权不与其他物权发生关系时，所有权的保护与限制是波澜不惊的，物权法之对抗效力一般会恒定在一个现存的水平上。 所有权的保护与限制，直接影响到其他物权的保护与限制。倘若所有权不合法，寄生于所有权的其他物权、物权关系或者占有关系，很有可能不合法。 不动产所有权的限制，主要受自然资源公共所有制的牵制。此处所谓物权法之对抗效力，主要是公物权对抗共物权，共物权对抗私物权。 私物权体制中，或者在经济体制中，主要是自物权对抗他物权、主物权对抗从物权、有物权对抗无物权、有权占有对抗无权占有、善意占有对抗恶意占有。 （2）用益物权的保护与限制 对于用益物权的保护与限制：一般而论，法定保护的力度不如所有权保护的力度，意定的保护还有赖于所有权人的意思表示。因此，在所有权、用益物权、担保物权三大物权系列中，用益物权的对抗效力是最低的。
诚然，用益物权下面还有更低级的普通物权，暂时不表。 对于用益物权的保护，主要体现在“买卖不破租赁”、“抵押不破租赁”和“天然孳息归用益物权”之类的物权保护类型。至于“三七五减租法”以及其他的减租法，是从债权法或者合同法角度进行保护的。 另外，西方国家物权法中的“永佃权制度”，随着后工业化、后城市化社会的来临，已经成为昨日黄花，相关的条款已经成为死亡条款。到底有哪个农用土地出租权人，自己愿意将自己的土地出租给佃农长达30年以上的呢？再说，承租人也几乎没有人有长期承租他人土地的打算。 中国目前刚刚进入工业化、城市化的门槛，法律规定土地承包经营权最低为30年，最高为70年，许多承包人觉得种田不合算，就远走高飞到外地去打工赚钱，也有很多承包地早已是草长莺飞了。 （3）抵押权的保护与限制 对于抵押权的保护与限制：抵押权设立后，抵押人仍然可以利用不动产或者动产抵押物。故抵押权存续期间，法律规定对于抵押权的保护与限制是折中主义的。 《物权法》对于抵押权的保护是分两个阶段：第一阶段是弹性保护，第二阶段是刚性保护。前一阶段，因为抵押权期间未届满或者没有出现当事人约定清偿债权的时候，故允许抵押人仍然享受难得的一点自由。后一阶段，因为抵押权期间已经届满或者已经出现当事人约定清偿债权的时候，故允许抵押权采取措施，以保障债权的及时受偿与优先受偿。 关于抵押权对抗抵押权，也是抵押权保护与限制的一个组成部分。 《物权法》第199条明确规定：“同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”