当代物权法百科全书小辞典初稿930-2 (第4/5页)
留12%”，村里的群众也热烈拥护。但是，某市某区黄金地段的村民感觉到天上马上要掉下大馅饼时，希望的泡沫破灭了。由无良镇官、村官与无良开发商组成的铁三角，他们一个个脑满肠肥，而数亿元的征地补偿款不知所终。 数百个村民十几年来不断地举报、上访，直到今年才有了眉目。当年的镇长、如今的副市长，老婆孩子早已移居海外，多年来贪污受贿账款连自己也记不住了。多个村干部已经被绳之以法，而其中一个主要的村官逃到国外仍然逍遥法外，全家人早已是外国人了…… 二、一般原则 不动产登记制度地方立法的一般原则，主要的有五大原则： 1.宁缺勿滥原则 此指对于地方立法权主体、立法项目和立法条文等方面的宁缺勿滥原则。不动产登记立法关系重大，因为不动产关系到国计民生，关系到国家的百年大计和千年大计，而不动产登记的确权、保护与利用，与这种百年大计和千年大计息息相关。中央向地方无原则、无目的的下放立法权，很有可能起反作用，对于全国会起到一定的不良影响。 一些成熟的法制国家，是在万不得已的情势下才下放立法权的。每个国家无论是什么意识形态，无论采取土地公有制或者私有制，必须面对现实，因为不动产的产权关系是最复杂多样的，各国的物权法和不动产登记****不遗余力地重点规范不动产的产权关系。中国三十多年来的改革开放实践，有些急功近利，对于土地、矿产资源的过度开发和环境污染，并且有些地方官员心术不正，企图通过获取立法权、执法权来达到自己私利的目的。 譬如，有些地方招商引资时制订一些招商引资的土地政策，对于一些环境污染的外资企业也进行土地使用权的登记，环境污染的代价则由当地居民来承受，治理环境污染的重担则由当地政府来擦屁股。这种倾向是普遍性的，相当于协同犯罪。有的地方官员制订宅基地的土政策，占用大量农田分配大量宅基地，破坏中央的宅基地政策。如此等等，不一而足。 2.实事求是原则 根据本行政区域的具体情况和实际需要，制订适度从严的不动产登记法，平衡公私利益关系、眼前与长远利益关系和民族利益关系等，是至关重要的一环。如西部人口稀少的农牧渔业区，牧农民的宅基地面积可以适当放宽供应与登记；东部人口密集的农业区，农民的宅基地面积可以不同情况从严甚至于中断供应。耕地、森林面积计划与征用较为从严登记，牧草地面积计划与征用较为从宽登记等等。
要坚持根据本行政区域的具体情况和实际需要，有针对性制定地方法规，特别是对于不动产统一登记这种中央尚未立法而地方先行立法的的情况，认真对待每法、每条款的制定工作。 香港、澳门特别行政区也可以根据需要对于现行的不动产地方法和不动产登记办法等作出必要的调整。如《物权法》第149条规定了住宅建设用地使用权自动续期制度和其他建设用地使用权申请续期制度，过去他们没有的可以补充规定。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定的建设用地使用权最高年限，居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地和综合用地或者其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。 这些使用期与香港、澳门特别行政区的规定不一样，他们原来规定的是99年使用期。2007年10月1日《物权法》和本条款生效后，他们可以据此进行修正。 3.下位法不同上位法相抵触的原则 包括有两层意思：一是地方法规不得与宪法、法律、行政法规相抵触；二是下位地方法规不得与上位地方法规相抵触。 立法法对于各类法和各级立法机关的立法权限、立法原则和法的效力等作出了相应的规定。宪法是根本大法，任何法律、法规不得与宪法相抵触，否则是无效的法；地方法不得与法律、行政法规以及部门法相抵触，否则是无效的法。一般而论，正省级地方法优于副省级地方法，副省级地方法优于厅局级地方法。 依据立法程序的规定，所有地方法完成后，应当向上级以至人大常委会备案。事关国土、矿产等资源的地方法完成后，另外应当向国土资源管理部门备案。如果发现立法有误，上级立法机关或者专门立法机关有权责令下级立法机关修正、整改，以至于废除质量不合格的地方法。地方立法机关应当自查、自纠、自改，不能以任何借口拖延时间与推诿责任。 4.注意登记与善意登记优选法原则 中国的一些不动产登记法仍然存在肤浅的一面，可能还没有注意到吸收国外的登记办法的先进经验。这里介绍一下美国的不动产登记法的一些经验。 美国的不动产登记法，除了路易斯安那州、北卡罗莱纳州是实行“谁先登记保护谁”的办法以外，其他的49个州的登记制度更加严格，并不一定认同“谁先登记保护谁”的办法。 在基本原则下，法律还要解决如何认定“知道”的问题。在三种情形。 一是实际知道。是指对不动产的现场调查。任何交易人或者其他人明确告知了第三人在先交易的存在。 二是调查知道。是指对不动产的现场调查。任何交易人负有法律的义务，在交易之前要对于不动产进行现场调查。如果事实表明第三人交易前能够通过一般谨慎的调查合理地知悉不动产权利状况，即可认定其知道。因此，这种知道的情形属于推定的知道，而不论第三人是否实际进行了调查，是否实际地知道。 三是登记知道。这是另外一种推定知道的情形。第三人在交易时，如果在先交易人已经进行了登记，第三人即为知道。可见，法律给交易人的另一个义务就是要查询登记簿。 与“知道”命题有关的就是不动产登记的善意第三人的推定问题。第三人属于不知道，可以称之为善意第三人。这个善意第三人能否最终获得法律保护，还要看管辖其交易的州采用的是哪种模式的登记法。要解决的问题是，虽然在该第三人交易时，在先交易人没有进行登记，但在该第三人交易后进行了登记，并且是先于该善意第三人进行的登记，这时法律保护谁的问题产生了。 美国有两种模式的登记法。