当代物权法百科全书小辞典初稿930-2 (第3/5页)

最严重的经济犯罪。窃取国家财富进行倒卖，已经是罪恶滔天，罪孽深重，罪上加罪。

    全世界房地产自由化、私有化、市场化、厚黑化，有百害而无一利。日本上世纪的房地产泡沫危机，导致日本经济衰退30年。08美国的房地产泡沫与金融危机，导致全世界财富缩水高达50万亿美元。

    中国房地产自由化、私有化、市场化、厚黑化，最具杀伤力。遍布全国的房奴、地奴、债奴，成为中产阶级几代人的一大包袱。全社会最严重的物权矛盾与阶级矛盾，最集中地在此基础上进行大爆发、总爆发，最严重地伤害了一代又一代人。数不清的大贪官、大墨官如多米诺骨牌效应一样地栽倒在房地产上，数不清的地方政府飘飘然、昏昏然、摇摇欲坠然……

    说至此，要总结一句话，就是：不动产登记和不动产登记立法无小事。对于国家、集体、私人和其他人都不是小事。

    我们讲这种原则、那种原则，都是法理学上来阐述的。究竟其实，严格执行宪法规定和物权法、立法法规定，严格实行坚定正确的政治方向，才是最根本的大原则。

    3、两法分离原则

    两法分离原则，是指地方制订不动产登记法和不动产权源法时，应当实行分级分类立法的原则。

    不动产登记法是权源法的子法与映射形式，权源法是不动产登记法的母法与标本形式。

    权源法，是确认、保护、利用和规范、调整、限制权利“源流”之法，也是权利设立、变更、转移、消灭“源流”之法。利用权源法制订的权利，叫做“法定”的权利，具有一定的优先权与排他权。一般而论，权源法具有普遍性甚至于社会性的意义，最好以法律、行政法的规格进行统一规定。

    不动产权源法，是关于不动产所有权、不动产使用权、不动产抵押权之类的权源法。物权的保护与限制、登记与公示等方面，均不同于动产权源法。

    不动产登记法，是确认和保护不动产权源法的工具法。可以依样画葫芦式的不动产权源记载下来，以体现公证、公示的功能作用。不动产登记看起来是再简单不过的事情，而背后的复杂性程度是一般人所不能体会到的。

    譬如，有立法权的计划单列市，需要制订不动产登记法和不动产权源法的，保留制订不动产登记法的权利，而制订不动产权源法的权利则由上级立法机构来执行；有立法权的副省级市，需要制订不动产登记法和不动产权源法的，保留制订不动产登记法的权利，而制订不动产权源法的权利则由省级立法机构来执行；有立法权的省、省级市，需要制订不动产登记法和不动产权源法的，保留制订不动产登记法的权利，而制订不动产权源法的权利则由国务院或者全国人大常委会立法机构来执行。

    对于权源不明、产权不明的不动产项目，属于全国性或者全局性的问题，立法权应当集中于全国人大常委会立法机构。类似这样的立法权不得随意下放，即使是最高立法机构于立法时需要慎之又慎。

    如城市、农村目前仍然留存许多集资房等小产权房，在权源界定、产权界定方面，以及是否允许进入一级房地产市场自由流通方面，有一定的盲点与立法难点，政策性、敏感性很强，同时又是全国性的问题，最好是统一立法，统一行动。全国30多个省级建制地区，就那几个省级建制地区承认小产权房“合法”，也让这种房屋与商品房一样的进入一级房地产市场自由流通，这种社会影响很大、很不好。

    法律就是利益的天平，对于任何地区、单位、个人应当一视同仁，最反对、最垢病的就是搞特权，搞特殊化。公平正义原则是个大原则，人人都得自觉遵守。

    不动产登记法是一种确认不动产权利和给予权利人证明的工具法，并不是孤立的“单行法”，一般是与权源法联系在一起的。

    权源法，即财产、权利合法来源之法，对于不动产的确认、保护、利用和规范、调整、限制都有明确规定。

    物权上、债权上、权利上、利益上的权源，于不动产登记法上一般仅承认合法的有权占有的不动产。因为财产的来源合法，所以允许在产权证和登记簿上予以登记。

    物权上的权源、特别权利上的权源，如不动产所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等，优于债权上的权源，一般是长期保护的对象，不动产登记法上表现出长期保护的意思表示；债权上的权源，一般利益上的权源，如不动产租赁权、农用地承租权和抵押权等，一般是短期保护或临时保护的对象，不动产登记法上表现出短期的或者临时的保护的意思表示。

    对于不动产抵押权之类合法的“准占有”登记，预告登记中的“准占有”登记，以及土地承租权的登记等，不能与不动产所有权登记、建设用地使用权登记、土地承包经营权登记相提并论。

    根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，在没有实行统一的不动产登记制度之前，允许特定的地区进行制订符合当地实情的不动产登记法。为了与不动产登记法配套，有地方立法权的地区，可能会制订一些权源法。这就涉及到更加敏感性的问题，处理不好就会出现以权谋私的问题，影响到立法质量的与效果。

    原则上，应当是权源法与登记法分开立法。本级立法机构负责立登记法，由上级立法机构负责立权源法。否则，本级立法机构既立登记法，又立权源法—既当运动员，又当裁判员，有失公平正义，违反游戏规则。

    改革开放30多年来，在不动产和动产权源上最混乱的是城镇、农村集体的权源。在这种极其复杂的情势下，着实考验立法者的立场与智慧。某些胆大妄为甚至于胆大包天者，在法律明令禁止的法治环境中也敢冒天下之大不韪，在法律留有漏洞的形势下更是如鱼得水、如愿以偿。

    中国某些村官顶多是个九品芝麻官，而暴发户式的亿万富豪令人刮目相看。据说某地是个“改革开放的窗口城市”，其中有个小小的村官坐拥20多亿元的房产，而且还有房产证，至于有多少贪官污吏与他同流合污就不得而知，至于不动产登记的专门法和权源法到底有多少漏洞就不得而知。一个小小的村官就有如此能量，要么是立法上有些问题，要么是执法上严重松懈。

    某些地区的权源法也特奇葩，自成一家、自作主张地规定，国家因公共利益需要征收集体土地时，该村所在地的镇、村两级组织可以“预