当代物权法百科全书小辞典初稿930-2 (第5/5页)

  一是注意模式登记法。这种模式下，善意第三人的善意状态决定了其受保护。也就是说，决定性的因素是他在交易时不知道在先的交易。至于以后他是否进行了登记，在先交易人是否先于他进行了登记皆不相关。

    二是注意加竞赛模式登记法。这种模式下，尽管在先交易人未登记的情形成就了第三人的善意性质，但他还有补救的余地，就是赶赴在善意第三人之前进行登记。即在先交易人和善意第三人谁先登记，法律就保护谁。包括纽约州在内的大多数州采用这种模式。（全国人大法工委民法室编著《物权法（草案）参考》第119页～第120页）

    对于中国，发生登记生效问题的纠纷，主要是在购买商品房时发生的纠纷。有的业主购买了商品房几年时间都拿不到产权证，有的无良商人一房多卖；也有的房改房、经济适用房、回迁房业主多年来都拿不到产权证。也有建房人、集资人以及受让人之间发生的纠纷，

    因此在不动产登记生效的大前提下，需要兼顾合同生效、交付房屋生效的问题。以上美国的几种不动产登记法的经验很值得我们认真借鉴。

    5.禁止徇私舞弊原则

    不动产登记制度利害攸关，甚至于关系到国家自然资源管理的百年大计、千年大计。立法不当，造成自然资源的巨大浪费、污染与破坏，是违反宪法规定的行为，严重时会造成万劫不复的严重后果。本法及立法法授权地方制定地方性法规，不是将一切权力交给地方，只是要求在现有的法律、行政法规基础上作出一些适合地方特点的补充规定。

    自从放开房地产市场和分税制以来，自然资源之“土地财政”、地方保护主义、假公济私现象，以租代卖、私自卖地与炒卖土地、圈占侵占与浪费耕地、宅基地过量批发、房地产市场过火、强拆强征以及其他的官商勾结、徇私舞弊行为，各种破坏不动产登记制度行为，多年来已经成为一种公害，许多地方屡禁不止、屡教不改。面对各种严峻形势，要求地方立法机关、领导干部带头自律。

    法律是保障国家和公民利益的防火墙，也是打击各种违法活动的有力武器，立法质量决定了立法效力。从立法源头、执法措施、违法必究上杜绝一切徇私舞弊行为，这是制订和执行统一的不动产登记制度的根本要求，是完善不动产登记制度的基本原则。

    原则上，既要充分发挥地方立法的主动性与积极性，又要从有利于国家法制统一的角度出发，在中央集权与放权两个方面作出一个相对的平衡，而总体上应当是多集权、少放权，大权独揽，小权分散。对于中央立法不能一步到位的，地方通过先行立法，既可以解决地方性事务的需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后的中央立法打下良好基础。

    但是，一旦法律、行政法规将来对统一登记问题作出规定，就应当按照法律、行政法规的规定执行，过时的地方法需要废止的就应当毫不犹豫地一律废止。

    相关法律：物权法第246条

    相关规定：

    《土地登记规则》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》。

    《城市房地产管理法》第62条[房地产抵押登记]、第63条[房地产权属证书]、第64条[擅自出让或者擅自批准土地使用权用于房地产开发的法律责任]。

    《立法法》第63条[地方性法规立法权限]、第64条[地方性法规立法事项]、第65条[经济特区立法权限与适用范围]、第78条～92条[适用与备案]。

    相关名词：

    〖不动产登记制度立法总原则〗〖不动产登记立法总原则〗〖目前不动产登记制度的立法形势〗〖不动产登记地方立法的依据〗

    〖不动产登记〗〖不动产登记适度公开原则〗〖不动产登记机构与范围〗〖不动产统一登记制度〗

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    〖本文要点〗

    不动产登记制度地方立法的一般原则，指在不动产登记制度总原则条件下的分原则，包括宁缺勿滥原则、实事求是原则、下位法不得同上位法相抵触的原则、注意登记与善意登记优选法原则和权源法与登记法分级分类立法原则、禁止徇私舞弊原则等一般原则。其中，下位法不同上位法相抵触的原则是与不动产登记制度总原则竞合式通用性原则。

    我们讲这种原则、那种原则，都是法理学上来阐述的。究竟其实，严格执行宪法规定和物权法、立法法规定，严格实行坚定正确的政治方向，才是最根本的大原则。

    原则上，应当是权源法与登记法分开立法。本级立法机构负责立登记法，由上级立法机构负责立权源法。否则，本级立法机构既立登记法，又立权源法—既当运动员，又当裁判员，有失公平正义，违反游戏规则。

    全世界房地产自由化、私有化、市场化、厚黑化，有百害而无一利。日本上世纪的房地产泡沫危机，导致日本经济衰退30年。08美国的房地产泡沫与金融危机，导致全世界财富缩水高达50万亿美元。

    中国房地产自由化、私有化、市场化、厚黑化，最具杀伤力。遍布全国的房奴、地奴、债奴，成为中产阶级几代人的一大包袱。全社会最严重的物权矛盾与阶级矛盾，最集中地在此基础上进行大爆发、总爆发，最严重地伤害了一代又一代人。数不清的大贪官、大墨官如多米诺骨牌效应一样地栽倒在房地产上，数不清的地方政府飘飘然、昏昏然、摇摇欲坠然……