当代物权法百科全书小辞典初稿928-2 (第3/4页)
不动产法规、地方登记法规，为建立健全全国统一的不动产登记制度奠定了坚实的基础。 物权法颁布以后，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》也在草拟和征求意见过程中，不久可以正式颁布。 但是，就全国形势而言有难以克服的困难与问题。如土地所有权二元化问题、建设用地使用权双轨制问题、房屋所有权市场双轨制问题和不动产登记（生效主义、对抗主义）双轨制问题等，客观上制约了建立健全全国统一的不动产登记制度的发展。 有些地方试验了小产权房屋上市、宅基地上市与变更登记等事项，但到目前为止并没有实质性进展。即使是《不动产登记法》出台了，只是为建立健全全国统一的不动产登记制度迈进了一大步，离真正的全国统一的不动产登记制度仍然会有一定的距离。 不动产登记制度立法的关节点，在于由试验到逐渐铺开的建设用地使用权有偿使用、住房产权制度改革、不动产投资多元化，以及由此引发的一系列物权化确认与保护方针，继而大大加强了不动产登记制度意识，促进了不动产登记制度立法进程。 虽然不动产登记制度立法已经取得了一定成就，毕竟全国各个地区各个部门、各个行业有不同的特点，在全国建立统一的不动产登记制度仍然时机不够成熟。主要原因在于登记机构政出多门，而行政机构管理属于地方政府的自治权利。 有鉴于此，具有地方性法规立法权限的省、市立法机关可依法律规定制订地方性的不动产登记法，可以弥补目前法律、行政法规的不足之处，这种做法是完全必要的。 经过最近三十年的不懈努力，中国已经制订出相当完备的不动产登记法。其是由基础法律体系与应用法律体系构成的整体体系，前者是登记制度的参考依据，后者是登记制度的必备工具。其中土地等资源法和房地产法具有举足轻重的重要作用，在整个法律体系中占有很大的比重，对于人们的生产生活构成了很大的影响。 基础法主要有：宪法、民法通则、土地管理法及其实施条例、农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法、土地调查条例、闲置土地处理办法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、确定土地所有权和使用权的若干规定、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定、建设用地审查报批管理办法、征用土地公告办法、城市房地产管理法、城乡规划法、城市商品房预售办法、矿产资源法及其实施细则、森林法及其实施细则、草原法、水法、海域使用管理法等数百部不动产法，主要从制度物权法角度来规范各种地权、房权与其他不动产权利，为不动产登记提供对应的参考依据。 基本登记法主要有：土地登记规则、土地登记办法、房屋登记办法、房屋权属登记信息查询暂行办法、森林资源资产抵押登记办法、动产抵押登记办法、城市房地产抵押登记办法、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知、土地登记资料公开查询办法、林木林地争议处理办法、国家土地管理局关于林地、滩涂及矿山企业用地确权发证问题的批复、国务院中央军委关于妥善处理军队与地方部分房地产权属问题的通知等数百部土地法，主要从制度物权法角度来规范各种地权、房产权与其他不动产权利，为不动产登记提供对应的cao作指南。 关于所有权登记、使用权登记、抵押登记、不动产租赁登记、资产性登记等登记法，包括不动产设立登记、变更登记和注销登记等登记法，目前已经是相当完备的。 主要问题在于，物权法立法时，中国各地的不动产管理是多头管理、登记时政出多门，全国人大与国务院难以作出统一登记范围、登记机构和登记办法的具体规定。从有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。 涉及的部门主要有：土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体所有权、使用权进行登记；房产管理部门对房屋所有权、抵押权登记；草原主管部门对草原使用权、草原所有权登记；林业主管部门对森林、林木、林地所有权或者使用权登记；海洋行政主管部门对海域使用权登记，以及其他的登记范围、登记机构与登记办法等。政出多门导致了全国统一不动产登记制度的机制瓶颈，中央只好放权给地方来加以解决。 许多专家学者在讨论物权法草案时，对于统一不动产登记制度表示了高度关注，多数人表示要由一个机构来统一执行登记管理，提高工作效率，减少登记费用，防止相互扯皮，明确登记责任。 多数大陆法系国家是由一个登记机构来独立作业的。德国的不动产登记机构是为属于地方法院的土地登记局；日本为司法行政机构法务局、地方法务局及派出所（非公安派出所）；瑞士多为各州的地方法院；中国台湾地区的登记机关是属于行政机构的地方局。《美国统一商法典》规定，各州的登记机关可以是政府机构，如州务卿办公室，也可以由一个私营机构来运行统一的登记制度。 目前，不能由中央来完成统一不动产登记制度，只能由各省市自治区来探索统一不动产登记制度。原因除了政出多门以外，还有其他一些原因。譬如，关于农村宅基地使用权面积和农民自建房登记问题，这里面就相当的复杂，有历史遗留问题、地区差异问题等等，大中小城市城镇农村的宅基地供应面积不一样，东中西部地区的宅基地供应面积也不一样，农民自建房没有登记的对象也很多。同样是农林牧副渔土地面积，新疆有大量的国营生产建设兵团，农村的国有土地面积比其他省市自治区农村的国有土地面积多得多，不动产确权与登记方法就不一样的。
统一不动产登记制度，只能从全国各地的实际出发，许多方面不能急功近利，目前不是所有的不动产登记能够搞全国“一刀切”。况且，目前全国人大、国务院的相关立法仍然留有余地。故本条款声明，在一定的范围内可以放权于地方，并要求制订地方法时不能与本法的规定相抵触。 二、不动产统一登记立法要点 物权法是普通法，但是规范和调整不动产和动产的专门法，而且是经过全国人民代表大会通过的另类财产权法。并且不动产登记法贯穿于制度物权法和普通物权法、担保物权法的各个方面。物权法关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，与城市房地产管理法、立法法的规定是一致的，同样是有效的，是无可置疑的。 城市房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认与变更，分别载入房地产权证书。” 立法法第63条规定：“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。”“较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。