当代物权法百科全书小辞典初稿928-2 (第2/4页)

  其中，《土地登记办法》的法律依据，将普通法的《物权法》排在最前面，将特别法的《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》放在后面，至少说明了《物权法》很有份量、很有指导意义、很有成效。

    《土地登记办法》第75条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。”

    此项规定，与《物权法》第10条和第245条关于“统一登记的范围、登记机构和登记办法”的原则立场相吻合。

    2008年开始颁布实施的《房屋登记办法》，共有98条，主要依据是《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规。将普通法的《物权法》排在最前面，将特别法的《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》放在后面，至少说明了《物权法》很有份量、很有指导意义、很有成效。

    更有甚者。目前，由国土资源部起草、国务院审议通过的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第1条明确规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”

    注意：这里面有两个要点：

    一是此法的规格更高。所谓的“条例”，立法和颁布实施权限是国务院，标志着这是一种中央级的行政法规，而不是部门法规。这种法的规格与效力，原则上比国土资源部制订的《土地登记办法》和建设部制订的《房屋登记办法》更高、更加有效。

    二是此法更加器重《物权法》。其他的部门法规，不是专门突出依据《物权法》的，而“条例”却专门突出依据《物权法》，其它的行政法就干脆不占名了。

    由此可见，尽管《物权法》是一部普通法，而其份量与名望不可小觑。《物权法》中关于“建立统一的不动产登记制度”的合理化建议，可谓一字千金，具有特别重要的现实意义与长远的指导意义。

    土地、房屋等不动产登记工作非常重要，主要表现在以下几个方面：

    （1）是确认和保护当事人合法权利的重要物证。

    产权证和登记册，是房屋所有权人、土地使用权人最好、最可靠的长期证明。有了这种证明，等于是取得了产权保护的尚方宝剑与杀手锏，当代人之间和下代人之间很多矛盾就可以因此得到化解。

    （2）是当事人履行义务和承担税务的重要物证。

    对于房屋所有权人、土地使用权人，应当是义务在前、权利在后的。否则，就不能有效地行使权利。

    房屋所有权人、土地使用权人，于依法购买取得房屋和土地使用权之前，应当向国家缴纳足够的税款；在使用国有土地时应当执行专地专用的政策法规，应当保证不搞违章建筑，不破坏建筑规划。在出租、转让房地产时，同样应当自觉地向当事人履行应尽的义务，向国家交足税款。

    不动产统一登记以后，权利人就成为自由的物权人，同时也是保证自己清白的物证。

    （3）是查处违法犯罪行为的重要物证。

    近些年来，群众性反腐败、网络性反贪墨，很多是从不动产登记簿册和不动产权属证书中得到确凿证据的。一批又一批的所谓“房姐”、“房婶”、“房叔”和“房大爷”，一个个地被按图索骥式人rou搜索，大白于光天化日之下。

    有的贪官污吏拥有数套、数十套甚至于数百套房屋，不能说明合法来源，法院完全可以据此没收他们的非法财产，上交国库，并将贪污受贿者绳之以法。

    某些无良商人拥有数栋甚至于数十栋楼房，通过炒作房产牟取暴利，致使房地产市场虚火，严重破坏中央的宏观调控政策，严重损害了消费者的合法权益。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。

    某些无良商人和外国资本势力，大量非法圈地、占地、炒买炒卖土地，严重破坏房地产市场经济秩序，破坏城市规划建设，破坏基本农田保护的政策，是十足的土豪劣绅。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。

    某些地方政府包括国土资源管理部门，带头违法征地、用地、圈地、占地、批地、卖地和炒买炒卖土地，怂恿开发商强暴拆迁，公然造成流血事件和群众性抗议活动、上访运动，严重影响到社会和谐与安定团结。还有的地方政府及其工作人员，带头隐瞒土地出让金，搞小金库侵占、截留、私分、哄抢、破坏国有资产，单独或者与村官合谋克扣被征地人的征地补偿费，对国家和对人民是赤裸裸的违法犯罪。通过房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。

    甚至于某些高级军官，将国家免费划拨的军用土地私自转让给房地产开发商，从中收取高额的贿赂，甚至于是天文数字的贪污受贿，一个个堕落成为军中败类，甚至于比国民党的军官更加腐败，腐败得特别令人发指！通过军地房产证和登记册查实他们的违法行为，予以坚决的打击。

    （4）亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。

    《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》重点在于“四个统一”，即统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台。其中重中之重，就是“统一信息平台”。

    统一信息平台，亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。

    近几十年来，一些官员的私心杂念特别重，害怕自己的财产申报公布后安全问题受到影响。一些贪官污吏更是百般刁难国家出台官员财产申报制度，千方百计地阻遏这项制度的颁布实施。

    目前，有关不动产登记资料几乎是封闭式的，没有实现全国的计算机联网，纪检、监察、公安、检察、法院和国土资源等部门查询起来非常费力，外省市的权利人和举报人查询起来也不方便。现在，“条例”将“统一信息平台”作为一个重点来抓紧抓好，说明了有关部门的高度重视程度，同时说明了亟需建立全国统一的信息反馈、信息查询平台。

    第三，建立健全统一的不动产登记法制体系，需要一个由点到面、由基础到应用的、由不统一到统一的循序渐进的过程。

    其中，地方立法的经验可以为中央立法提供情报服务，中央立法机关也一直在跟踪调查研究地方立法的经验教训与存在的现实问题。但是，不动产登记制度的基础研究，既有一定的敏感性，又有一定的局限性，古今中外的一些立法经验确实很多，但又不能完全照猫画虎。

    现在看来，香港、澳门特别行政区和台湾省，这些地方立法的经验教训值得吸取。不要老是以为自己的东西非常高明，别人的根本“不值一提”。要说“以点带面”，这就是最可靠的以点带面。

    《澳门物业登记法典》于1999年12月20日颁布实施，共185条，字数约32000多字，篇幅与现行的《中华人民共和国物权法》相当。保留了大陆法系精细、细腻的特点。面前这么好的样板，为什么不肯认真研究与老实地取经呢？

    第四，机遇与困难并存。

    目前全国的不动产市场如火如荼，倒逼全国统一的不动产登记制度的早日问世。目前现存不动产的法律、法规、政策法规共有220多部，有不动产登记法10多部，还有大量的地方