当代物权法百科全书小辞典初稿928-2 (第1/4页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿928-2

    目前不动产登记制度立法形势

    一、目前不动产登记制度立法形势

    目前中国不动产登记制度立法形势，是基础性法律体系已经基本完备，而事关“统一的不动产登记制度”的立法进展缓慢。因此上，承认“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”，目前仍然是必要的。

    不动产登记制度立法，是国家最高立法机关根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，根据需要和可能，授予全国各地一定的立法机关进行地方性的不动产登记制度立法。在遵守大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则基础上，充分发挥地方立法的主动性和积极性。

    纵观中国不动产登记制度立法形势，主要有以下几种突出表现。

    第一，不动产登记制度的本法与配套法、中央法与地方法已经相当完备。

    法律、行政经济法、行政法规、政策法规方面已经颁布220多部相关法，形成了相对完整的不动产法律体系，为建立健全统一的不动产登记法奠定了坚实的基础。其中，关于房屋、土地、自然资源等不动产登记法已有10余部。本法与配套法、中央法与地方法已经相当完备。

    后起之秀的《物权法》以高姿态亮相，以其对于物与物权之确认、保护、利用和规范、调整、限制法见长，揭示了不动产物权设立、变更、转移、消灭的规律性，法定的不动产与意定的不动产条分缕析，普通物权与担保物权的法理技术令人鼓舞、令人叹为观止。对于不动产登记，既有原则性、指导性规定，也有建设性意见，为建立健全全国统一的不动产登记制度起到了积极的推进作用。

    《物权法》颁布实施当年，共有78条的《土地登记办法》紧接着颁布，相当于《物权法》1/4的份量，比以前的《土地登记规则》大为改观。

    《物权法》颁布11个月后，共有98条的《房屋登记办法》紧接着颁布，相当于《物权法》1/3强的份量，比之前颁布实施的《城市房地产管理法》又推进了一步。

    根据《物权法》第10条、第246条关于建立健全统一的不动产登记制度的倡议，国务院法制办和国土资源部迎着困难上，几年来坚持不懈地进行调研，于2014年8月中旬推出《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，通过官方报刊和网络媒体向全社会征求意见，又向建立健全统一的不动产登记制度迈进了一大步。

    过去，总是在行政法颁布实施以后，民法根据行政法的原则精神制订相关的法律规定。以民法（普通法）的规定促进行政法（特别法）的立法工作，这是十分罕见、非常困难的事情。但是，其他民法做不到的，《物权法》却能够做到。为什么能够发生这种一反常态的现象呢？

    一则，《物权法》与行政法有通融性的一面。行政法中关于土地、房屋、自然资源等不动产大量融入了《物权法》，而《物权法》以其独特的规定为贯彻落实行政法提供了很大的帮助作用。

    二则，《物权法》有超前意识。《物权法》关于“建立健全统一的不动产登记制度”方面的规定与倡议，已经走在其他民法和行政法的前面，具有“先进帮后进”的重要意义。

    在此之前，在《物权法》相关规定的原则指导下，全国结合行政体制改革，已经基本完成“统一的登记机构”。另外三个统一，是“统一登记簿册、统一登记依据和统一信息”，也在开始试验，但需要相关的登记法进行指导。这就是《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》的目的意义之一。

    过去几十年来的不动产登记机构是政出多门、各自为政的，显得非常杂乱而不协调。从法律、法规的有关规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责，涉及的部门主要有：土地管理部门，房产管理部门，草原主管部门，林业主管部门，海洋行政管理部门，地质矿产主管部门，所谓的不动产登记机构就是这些部门下面的分支机构。还有其他一些管理部门，如很长一段时间内，农村宅基地的批准与登记由乡镇一级政府主管，后来交由县级以上土地管理部门的不动产登记机构审核办理。

    与“统一的登记机构”相关的，还有一个“小统一”，或者说“小插曲”，就是全国的土地、房屋登记收费“统一收费标准”，乱收费的现象得以明令禁止。

    《关于土地登记收费及其管理办法》（[1990]国土籍字第93号）中规定的收费内容：

    一是土地注册登记证书工本费

    普通证书，个人证书每证5元，单位每证10元；国家特制证书，单位和个人均为每证20元；“三资企业”和其他用国家特制证书的，每证20元。

    上述收费标准是上世纪九十年代初的标准，后来货币长期贬值，证书制作费用持续走高，已经不能适应新形势发展的需要。经过调整，统一到每证收费50元为宜。

    二是土地权属调查、地籍测绘费

    （1）党政机关、团体土地使用面积在2000平方米（含2000平方米）以下，每宗地收200元，每超过500平方米以内加收25元，最高不超过700元。

    同理，上述收费标准是上世纪九十年代初的标准，后来货币长期贬值，证书制作费用持续走高，其中一些收费过低的，已经不能适应新形势发展的需要。对于一些商业性测绘公司，700元以下的事情几乎没有人肯干了。

    （2）企业使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下，每宗地收100元，每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元。

    （3）城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下，每宗收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。

    （4）农村居民生活用地面积在200平方米（含200平方米）以下，每宗收5元，200平方米以上每宗收10元。

    同理，以上第3项、第4项在当时来说收费标准是合理的。随着货币贬值等因素的影响，一般调整到每证50元，按每宗土地收费为妥当。

    第二，以土地登记和房屋登记为核心的不动产登记法已经基本完备，但是离全国统一的不动产登记制度还有一段距离，需要等待时机实现突破性进展。

    中央立法和地方立法分头并进，可以解决一些实际问题。其中，牧民地区由原先的游牧方式发展到集中定居方式，并实行了与耕作农民不同的宅基地制度和登记制度，收到了很好的效果。通过地方立法，合并了土地、房屋的登记场所，采取方便登记、计算机统一登记、减免费用等办法进行了大幅度的改进，登记服务质量有所提高。

    2007年颁布实施的《物权法》，具有指导意义与带头作用，既有利于中央立法、部门立法，又有利于地方立法。其中，有若干部部门法是在《物权法》牵头的情势下接着颁布实施的。另外，还有一部中央法也在酝酿之中。

    土地登记法主要有《土地登记规则》、《土地登记办法》等登记法。前者共有78条，第1条规定法律依据是《土地管理法》和《城市房地产管理法》；后者亦有78条，第1条规定法律依据是《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》。