当代物权法百科全书小辞典957-2-2 (第2/3页)

扩张型所有权，国家法人拥有的各种土地类型应有尽有，国家法人可以自由买卖土地，可以征收集体的土地变成国有的土地，在使用、利用和规划建设不动产时享有优先权，并且国有土地上的房屋容易在市场上自由交换，所有这些优越性是集体所有制和集体土地所有权所不能企及的。

    从物权法理学上到实际应用上，从精英阶层到普通民众上，都会从土地所有权主体上和客体上一并质疑土地所有权二元化问题。这不仅仅是一个最大的焦点问题，而且是一个最大的难点问题。

    自从八二宪法规定土地所有权二元化以来并没有改变。政治精英们关注的是如何“稳定”农村社会，如何“安慰”农民的物权虚荣心，也不关心这种土地所有权到底是实权还是虚权，至于物权法理学的问题不打算解决。

    其实，绝大多数社会主义国家也有集体组织，但他们的集体并不享有土地所有权，只享有国家土地所有权下面的土地使用权（用益物权），只有中国是这样例外的。

    问题的另外一面，中国物权法前面规定了集体的土地所有权，后面又规定了集体的土地用益物权（土地承包经营权和建设用地使用权）。倘若集体的土地所有权为实，那么每个集体成员是土地所有权的共有权人，就不是用益物权人；如果集体的土地用益物权为实，怎么解释集体是土地所有权人呢？

    再者，同是集体，为什么农村的可以享有土地所有权而城市的不能享有土地所有权？为什么城市集体不享有土地所有权可以安稳地过日子而农村集体不享有土地所有权就不可以安稳地过日子？

    再者，城市集体不享有土地所有权，却极少发生强制拆迁、血腥征地和被强迫征收其他不动产现象；农村集体享有土地所有权，很多地方却发生了强制拆迁、血腥征地和被强迫征收其他不动产现象。再次说明了这种土地所有权非常虚弱和脆弱的一面，法律效力相当的低下。

    3、土地关系问题

    关于土地的物权关系，这是人世间最为纠结的权利与义务关系。土地所有权、土地使用权、土地利用权、土地作用权，以及地役权、地上权、地表权、地下权，以及与地上附着物和房屋、建筑物、构建物相关联的一系列权利，以及国家、集体、合伙、业主、家庭、夫妻的各种共有权与专有权，以及住房权、回购权、承租权、抵押权、典当权和善意取得权、先取特权、特许物权等，以及优先权、排他权、溯及权、追击权和各种物权保护请求权、占有保护请求权，数十种物权关系十分错综复杂，对于不愿意纠结的人也难免纠结起来。

    新中国人民政府在农村普遍实行土地改革，广大无地和少地农民实现了“耕者有其田”政策。经过互助组、初级社、高级社、人民公社到承包制，这些土地制度的变化对农民生活的影响很大。中国人多地少且农业附加值低，农村、农业和农民等“三农”问题和如何管好用好土地问题日益突出。

    现在最大的焦点问题，不是农用土地如何增收节支问题，而是如何集约用地、合理利用土地和防止污染土地问题，而是如何将集体土地变为国有土地、如何将农用土地合理地变成建设用地和如何进行经济补偿问题。物权法只是对于不动产征收、经济补偿和“公共利益”作简单的规定，对于公共利益的范围等没有具体规定。物权法颁布实施之后，遂成为遗留下来的老大难的焦点问题之一。

    建设用地有偿使用制度建立后，地方政府“土地财政”模式蔚然成风，房地产市场格外火爆引起住房权人的恐慌，住房难、住房贵对于普通民众压力山大。开发商埋怨政府把土地卖得太贵、税收太苛刻了，被征地农民埋怨政府强迫征地、野蛮拆迁和补偿标准太低，老职工埋怨住房货币分配政策不落实、企业拖欠住房补贴费太久太多，市民埋怨全家人的积蓄总也买不到住房，农民工埋怨中心城市的房租实在是太昂贵了。如此等等，不一而足。

    按照分税制的规定，地方政府卖出土地后可以得七成、中央财政得三成。在巨大利益驱动下，各级地方政府引进外资或者大量举债比赛着买卖土地，挑战“18亿亩耕地红线”。利用所得收入大拆大建，比赛着修建豪华办公大楼，暴殄天物，铺张浪费，搞得鸡犬不宁。国家审计署发现，近些年来各地政府累计20万亿元的土地出让金不知去向，审计出了一批大蠹虫、大硕鼠。各地检察机关将一批批官商勾结的贪官污吏送上了审判庭，一些“房爷”、“房奶”、“房叔”、“房婶”等都得以曝光。

    70%以上的亿万富豪因房地产专业而一夜暴富，被老百姓称之为“为富不仁”，许多中产阶级一夜之间变成了穷人，许多无产阶级变得更加贫困。很多国有企业的承包寡头们伸出了第三只手，以各种借口与名义逼迫老职工下岗离开企业，然后铲平厂房车间平地起高楼大厦。承包寡头们和无良的房地产开发商们一个个赚得盆满钵满的，而广大下岗失业职工的生存权、发展权和住房权遭到了无情无义的侵犯。

    于是乎，焦点问题接二连三地爆发出来，吸引人们的眼球与注意力。

    4、住房权问题

    《物权法（草案）》（第三稿）第三编第十五章规定了“居住权”，从第180条至第191条共12条。但是，由于一些人的反对而作罢，现行的《物权法》没有了这样的内容。

    关于居住权，可以从房屋所有权、使用权、承租权和共有权、继承权、受遗赠权等方面来理解。我国前三十年是福利社会主义国家，虽然一般的市民、职工不享有住房所有权，但各地政府想方设法为市民和职工供给廉租房，普通民众的住房压力得到缓解。

    1998年开展住房制度改革以来，形势发生了逆转并急转直下。按照当时的政策设计，一些没有参与住房实物分配的职工，可以按照一定的职级和工龄享受不低于60平方米商品房的货币补贴，称之为“住房货币分配”。补贴费标准制订出了，规定企业可以参照机关事业单位职工的补贴标准进行一次性补助，剩下的按人按月继续发放。17年来陆续颁布了许多配套文件，随着房价物价的上涨也几次调整了补贴费标准，现在的标准是最初的几倍。当机关事业单位有声有色地进行时，大多数国有企业却无声无息的。

    国有企业的一些承包寡头们一般都参加了住房实物分配，已经没有资格参与住房货币分配。很多老企业的职工众多，历史遗留下来的包袱很重，政府此时也一直当甩手掌柜不闻不问，这是问题的一方面。另一方面，即使是企业做得再好再强再大，承包寡头们只顾自己升官发财，不管下岗、退休职工的死活。他们采取一瞒二骗三拖四占五顶的邪恶办法，继续其恶意拖欠、克扣、截留、挪用、侵占和贪污广大职工住房补贴费，有的企业数百名权利人与侵权单位艰苦谈判10年之久，最后仅仅得到政策规定的约1/8的住房补贴费。

    现在还有许多人并不知道，住房制度改革是一个最大的烂尾工程，住房改革双轨制比退休双轨制更加极不公平合理。

    所谓住房改革双轨制，是指机关事业单位职工福利与自收自支事业单位、国有企业职工福利双轨制，以及住房实物分配制度与货币分配制度双轨制。机关事业单位职工参加住房实物分配制度与货币分配者都得到了现实利益，少则几万几十万的住房补贴费所得，多则价值几百万房屋所有权的巨大利益所得；对于绝大多数国有企业职工权利人而言，既没有