当代物权法百科全书小辞典初稿927-2 (第4/5页)
产登记制度，是从大约5000年前的人类社会第一次大分工开始的。人类社会第一次大分工将农业从畜牧业中分离出来，客观上对于土地的登记与人口的登记有全国性的需求。自此以后，不动产登记制度应运而生，一发而不可收拾，成为人类历史上最同化、最悠久、最重视、最平稳和最适用的一项财产权公示与保护制度。 不动产登记制度具有广泛的适应性，适用于任何土地所有制的阶级社会。远古社会的统治阶级深深懂得，不动产登记制度是统治国家和统治人民的最好的和最不可少的统治手段。 因为国家对于土地的占有权是无限期的，国民及其家族对土地的占有权可长达数十年至数百年以上，且不动产登记与农业税收、不动产税收、人口劳役等重大项目密不可分，故不动产登记制度是有史以来最稳定的一种产权制度。无论是奴隶社会、封建社会、资本主义社会或者是社会主义社会，也无论是土地公有制社会或者是土地私有制社会，永远也离不开不动产登记制度。 《诗小雅北山》著名的“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”，这是中国夏商西周时期的不动产登记制度的总原则，这个时期还只是个奴隶社会，农业并不发达就这样重视不动产登记制度。 西周时期，《大盂鼎铭》记载“受民受疆土”，《诗鲁颂閟宫》记载的“锡之山川，土附庸”，就证明了4000年前的中国就建立了不动产登记制度。西周时期的许多鼎铭文中，记载了许多的土地交易、交换、赠与、赔偿、租赁等处分土地的事迹与登记活动。由于中国是古代四大文明古国之一，文化普及率相对较高，故一直是世界上最盛行不动产登记制度的国家之一。国家每次朝代更迭和土地改革、土地调整，都免不了又要来一场大规模的土地变更登记工程。 目前，社会主义国家主要是集权制国家，故不动产登记制度的立法较少有分权的，登记机构一般是国家对口的主管部门。资本主义国家既有集权制的也有分权制的。 同是英美法系国家，英国的不动产登记制度立法是由王室代表整个国家负责的，尽管现在是议会制。美国的不动产登记制度立法是由51个州自行负责的。日本是大陆法系国家，制定了《不动产登记法》等多部内容全面的不动产登记制度，不动产登记制度立法是由天皇代表整个国家负责的。 总之，包括共和制、君主立宪制和各种政治色彩社会制度的国家，不动产登记制度立法基本上是以中央集权制为主导地位的。虽然各个国家的政治经济制度各不相同，但不动产登记制度是必需的、统一的和基本方法是基本相同的。
二是统一性与实用性相结合原则。 统一性，是指不动产登记制度的统一性和不动产登记部门的统一性。不动产登记是由不动产登记法驱动的，不动产登记制度是与国家的不动产监管制度相通的，故不动产登记法与国家的不动产监管法应当精神统一，步调一致。物权法起草与全国大讨论过程中，很多意见认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现很多弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。 实用性，是指不动产登记的范围要增强实用性，登记机构和登记办法要简便实用。如合并登记机构和登记办法，建立计算机电子档案，以便于每个地区可以进行电子化信息化查询；减少年审、复审和重新发产权证次数，防止地方登记机构滥发证、乱收费和以证谋私，增加权利人的办证负担甚至于精神负担。 物权立法时，中国办理不动产登记的机构有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等多个部门，各个部门各自为政，重复登记与反复登记浪费时间、浪费人力物力，给申请登记、变更登记和注销登记的当事人造成了一定程度上的麻烦。尤其是土地管理部门、房产管理部门分头登记，两个部门的信息不对称，对于某些违法用地、违法建筑的漏洞不容易及时发现，给予不该取得产权证的恶意占有人也颁发了产权证。 三是下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则。 各个地区的地方性法规相对地说是下位法，其立法权限和法的效力不及宪法、法律和行政法规。原则上，地方性法规关于不动产申请登记、变更登记和注销登记的内容，不得与宪法、法律和行政法规的规定包括本物权法的规定和相关的土地、房屋等不动产登记法的规定相抵触。这是由国家的立法制度、执法制度决定了的大原则，任何单位与个人不得违反这种大原则。 关键在于，“不动产登记制度立法”的命题，需要在下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合之间作出一个最佳选择或者最佳平衡点。原则上，既要坚持不同宪法、法律和行政法规相抵触的办事原则，又要充分发挥地方立法的主动性和积极性。 办法上，又要从有利于国家法制统一的角度出发，对于不动产统一登记这种中央立法不能一步到位的情势，有立法权限的某些地方通过先行立法，既可以解决地方性具体业务事务的现实需要，又可以通过地方性法规的制定和实施，积累解决有关法律问题的实践经验，为日后中央统一立法和建立健全全国统一的不动产登记制度打下良好基础。但是，一旦法律、行政法规将来对统一登记问题作出规定，或者说全国统一的不动产登记制度建立以后，地方性法规开始失效，各个地区就应当按照法律和行政法规的规定执行。 相关法律：物权法第246条 相关名词： 〖不动产登记制度地方立法的依据〗〖目前不动产登记制度的立法形势〗〖不动产登记地方立法的一般原则〗 〖不动产登记〗〖不动产登记适度公开原则〗〖不动产登记机构与范围〗〖不动产统一登记制度〗 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到