当代物权法百科全书小辞典初稿927-2 (第2/5页)

特种民法，尽管对于不动产登记的条文不多，但非常管用。如《物权法》是07年3月颁布、10月开始实施的。为了与该法律配套，07年12月专门颁布《土地登记办法》。其中一些专门的概念和法理就是从《物权法》受到启迪而首次运用的。

    国务院法制办网站2014年１５日公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，并附有“说明”、“意见稿”条文内容。这些意味着开始向为未来建立统一的不动产制度作好准备又有新的动作，未来形势发展还是很有希望的。

    除了香港、澳门两个特别行政区以外（台湾省暂时不好说），其他的中国省份的不动产登记地方立法，一般可以作为过渡性措施对待。国家统一的不动产登记制度实施后，其中有相当一部分地方法将为国家的法律、行政法规所替代，从而完成地方不动产登记法的使命，圆满结束。

    （二）关联

    关于不动产登记立法权限，中国基本上属于中央集权制的形式，绝大多数法律、行政法规分别由全国人大常委会、国务院两级中央机关作出规定。

    针对经济特区、特别行政区、少数民族地区、计划单列市地区、经济开发区、经济移民地区等另类地区的实情，在不违背法律、行政法规原则精神和大政方针的前提下，出台一些地方性法规，弥补中央法律不足之处，能够起到拾遗补阙的作用，也是应当的。倘若地方关于制订本地区的不动产登记法没有必要，就不能勉强，因这种法规政策性强，影响很大，立法时需要遵从“宁缺勿滥”的原则。

    过去30年来，全国人大常委会和国务院为了便于招商引资的特殊需要，授权深圳、厦门、珠海、汕头、海南等5个经济特区，以及其他的经济开发区、计划单列市、经济移民地区，以特殊的经济政策给予扶持或者援助，优先开发国有土地，相关的不动产登记内容有所补充或者调整，一般是微调性质的立法。

    根据特别行政区的实际情形与客观条件，依法允许香港、澳门两个特别行政区仍然沿用以往的不动产登记法。这两个地区的不动产登记法是以地方法为主，这是一种特例。这两个地区的特点是，并不存在“国有土地所有权”和“集体土地所有权”二元化问题，因为该地区没有集体组织；并且依据宪法、物权法等法律关于“城市土地归国家所有”规定，已经界定全部土地为国有土地。

    因为土地权属清晰、单一，在制订和实行不动产登记法时就相对容易些。况且，香港地区的立法权与行政权各自独立，政府部门和政府官员廉洁自律，不得以已之私干扰不动产登记法的贯彻落实。这样坚持下去，香港能够成为全国不动产登记的模范地区和模范试验区。

    （1）香港特别行政区

    香港原为英国租借地，1997年中国政府收回成命，实现了香港回归。根据“港人治港”的原则，中央允许他们沿用至今的一些旧法律，包括不动产登记法在内。英国人管治香港时期，也将英国的普通法、不动产登记法等法律强行推广应用至该地区。英国法与大陆法的不动产权利对象是有很大差异的。

    法国、德国等大陆法系，可以实行土地所有权私有制，私人可以享有土地所有权，不动产登记法和登记项目中，是“国家（市镇政府）土地所有权”和“私人土地所有权”二元化的格局。批准不动产登记立法的，是帝国国王或者国家议会院，一般不搞地方法。

    以英国为首的英美法系，实行的是土地王有制，即相当于封建社会的土地国有制。私人不能享有土地所有权，只能享有信托的土地所有权。所有的不动产登记法，盖由国王主持制订。这与美国的立法机构也是不同的。美国的不动产登记法，亦为财产法规范与调整，财产法主要是普通法，属于州法即地方法范畴。

    在香港特别行政区回归之前，香港的土地也属于中国国有土地，清朝政府时期为王有土地（封建式国有土地），而国民政府时期的国民政府对香港没有实质性的管辖权，可忽略不计，故国民党统治时期的《中华民国民法》中的土地所有权私有制以及相关的不动产登记法，30多年来对于香港无效。

    香港是个闻名遐迩的自由港，经济投资自由和不动产登记查询自由是其最大的优点。香港所有公务员的房屋、土地等不动产以及动产，平民百姓可以自由查询，不受所谓“保护隐私权”条约的影响。因为在香港特别行政区当公务员，必须随时随地地接受群众和民意代表的调查，登记机构得积极配合查询人的咨询，解答相关的疑难问题。

    （2）澳门特别行政区

    澳门特别行政区，原为葡萄牙殖民地，从16世纪开始便统治澳门达400年之久。1999年12月20日正式回归祖国，葡萄牙统治者从此退出历史舞台。

    澳门是中国境内最具法典化地区，传承的是葡萄牙的法治理念，即大陆法系的法治理念，这是源于葡萄牙是大陆法系国家所致。相比之下，澳门的法律体系比香港的法律体系更加完整。中国大陆地区的不动产登记法，与澳门地方法有相当大的距离。

    澳门法律由葡萄牙法律、葡萄牙为澳门制定的法律、澳门本身立法机构制定的法律三大部分构成。

    葡萄牙法律在澳门的延伸适用，是在1749年后逐渐进行的。1822年葡萄牙第一部宪法中，正式把澳门视为葡萄牙在海外的殖民地之一，并将葡萄牙的法律当然地视作澳门的法律。

    此后，葡萄牙的一些主要法典陆续被延伸到澳门适用。葡萄牙延伸到澳门的法律主要是民法国家惯常所称的五大法典，即：《葡萄牙民法典》、《葡萄牙刑法典》、《葡萄牙商法典》、《葡萄牙刑事诉讼法典》、《葡萄牙民事诉讼法典》。此外还有一些小法典，如《民事登记法典》、《物业登记法典》、《殖民地税收法典》、《农业劳动法典》、《军事司法法典》等。这些法典延伸到澳门适用，构成了澳门法律制度的框架，而且也奠定了澳门法律制度的基础。

    民法国家或地区的法律通常由公法、私法及介于公法和私法之间的法律三大部类构成。澳门现行法律中属于私法的法律大体包括：民法典、商法典、公司法典、律师通则、民商及物业登记法以及各种有关民商法律关系的特别法或规章；属于公法的大体