当代物权法百科全书小辞典初稿886-2 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿886-2

    专控共有物与物权化

    一、基本概念

    专控共有物与物权化，系指集体重大财产、公益性财产以及权利，或者私人关键性财产以及权利，被共有制、共有权和特定的财产保护请求权所约束，需要以专门化或者格式化的办法强化保护，不能跟一般物品或者民事专有人那样随意交易与处分，保证维持物的存在价值与使用价值，平衡共有人的现实利益与远景利益，防止对于共有物的不当处分而造成意外的物权损失。

    专控共有物，主要是指集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施和其他重要的不动产和动产及其权利。集体共有的重大财产、公益事业的财产，应当一并列为限制流通、限制处分的财产，列为共有人重点保护对象，共有权人保持较强势的支配力、管领力、控制力与统治力，保持长久而和谐的共有关系。物的档次与保护等级上，仅次于专有共有物与物权化，优于集体、私人之一般共有物的档次与保护等级。

    除此之外，居民小区业主的专控共有物，指业主共有并日常生活必需的供电、供水、供气、供暖、供室内外通行公路或电梯、供防空设施、需役地与供役地等不动产和动产，个人房屋转让时不得擅自处分或者破坏这些特定的共有物。

    家庭内部的主要专控共有物如不动产等，可参照居民小区业主的专控共有物实行，家庭、夫妻之间另有约定的按照约定。家庭解体、夫妻离异时，或者共同继承财产时，未分割的财产视为专控共有物，共有人不得单方面处分或者消灭专控共有物。

    私人合伙人的专控共有物及其物权化保护，基于合同关系等的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

    全民所有制亦大量存在“专控共有物”，但性质上属于“专控公有物”，故不在本文讨论的范围之内。请参考《国家专控类占有物》一文。

    集合所有制或者混合所有制中亦存在“专控共有物”，共有关系相当复杂，故不在本文讨论的范围之内。请参考《合有物合有制及其物权化》一文。

    所谓专控共有物，就是共有人共同专项控制、专门控制和专一性控制的重要共有物。共有人的重大财产、核心资产以及核心权利不能随意处分，应当依据法律规定、规章制度、共同约定的办法进行物权化保护，保持共有关系的稳定性、持久性或者竞争力。集体、私人和其他共有人都有不同种类的专控共有物，共有人应当对此进行重点保护，不得随意处分和消灭，侵占、私分、破坏专控共有物将会造成不良后果，侵害人、破坏人应当承担较大的法律责任。

    所谓物权化，亦即对于特定的重大财产进行有针对性的格式化保护，不同于一般物权的保护或者一般性的保护。是指依照法律规定或者共有人的约定，将专控共有物作为限制处分的重点对象，将共有权人及其共有权、共有制、共有关系进行物权化保护，提高物权保护的水平，进一步改善共有关系。

    同样是专控共有物，共同占有与单独占有的效力与形态肯定是有很大差别的。以占有人的人数为一人或数人为标准，占有可分为单独占有与共同占有。一人对于物所为的占有，为单独占有；数人对同一物的占有，为共同占有。单独占有人可以独立自主地处分自己之物或者权利，共同占有人需要共同处分所占有之物或者权利。

    其中，共有份额的共同占有人分割财产时，从严控制处理程度大于按份占有人分割财产时的程度。按份的共同占有人可以相对自由地退出共有关系圈子，共有份额的共同占有人不能自由自在地随意退出共有关系圈子。所有权之共同占有是如此，他物权人之共同占有同样是如此。

    现行的《物权法》规定，专注于所有权之共同占有之规定，关于他物权人之共同占有之规定已经省略了。因此，我们在普法、学法、用法、执法时应当融会贯通，举一反三，全面理解与实行《物权法》的精神实质。

    综上所述，专控共有物与物权化，在对外关系和对内关系上，都要进行物权化的整体保护，不能只顾一个方面的物权化保护。很多时候堡垒是从内部攻破的，共有人的内部管理、自我约束更加重要。

    2、主要类型

    专控共有物可分为以下几个主要类型与层次分明。

    第一层次是集体的专控共有物，称之为共有专控共有物。

    其中农村集体的专控共有物是最主要的类型，包括集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施等不动产或者动产。

    一方面属于集体的共益事业或者公益事业，是不能随意搞市场化、自由化和私有化的，集体成员有权抵制擅自转让、抵押这些重要的不动产。另一方面，这些基础设施的农村建设用地使用权是享用型土地使用权，需遵守国家专地专用的基本政策，如果要转让这种土地使用权应当经过公开协议、招标或者拍卖等公开出让形式进行。

    城镇集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育设施等不动产或者动产，其控制占有的办法与农村集体的基本相当。城镇集体以出让形式取得的建设用地使用权，有比较自由的转让权与抵押的自由权。而以划拨方式取得的建设用地使用权，且需遵守国家专地专用的基本政策，如果要转让这种土地使用权应当经过公开协议、招标或者拍卖等公开出让形式进行。所有这些，主要由不动产制度物权法规范与调整，其次由普通物权法或者担保物权法规范与调整。

    第二层次是居民小区业主的专控共有物，称之为私有专控共有物，与集体公寓略有差别。

    业主所使用的建设用地所有权属于国家所有，尽管物权法没有专门地细致地说明，但大家应当明白这个道理。城市居民小区是受物业管理企业、居委会、土地与规划主管部门、房屋主管部门、公安机关、市政管理部门和其他多个部门共同管辖与监管的。业主依法享有地上权、地面权、地下权和地役权。业主转让或者抵押房屋所有权，需同不动产专有权、共有权和地上权、地面权、地下权和地役权等一并转让或者