当代物权法百科全书小辞典初稿843-2 (第2/4页)

的一般不动产留置权。

    不动产抵押权期间届满后，债务人不能履行债务，经过拍卖、变卖该不动产程序也无人购买，债务人也不愿意折价处理给抵押权人，于是由法院判决将该不动产交由债权人即原不动产抵押权人占有控制，并每月收取租金以充抵债权。

    债权人占有控制债务人的不动产，客观上已经成立了不动产留置权

    不动产留置权人收取并支配孳息的权利，是非动产留置权人的权利，而是不动产留置权人的权利。

    二是直接从不动产租金关系中成立特殊不动产留置权。

    债权人与债务人在合同中约定，债务人倘若不履行债务，债权人有权将该不动产占有控制，并将该不动产出租，直接以租金清偿债权。

    这样的不动产留置权，与不动产抵押权是有区别的。

    前者是直接占有控制债务人的不动产，主要是以不动产的租金来清偿债务，至于是否拍卖、变卖或者折价处理该不动产则视具体情况和合同约定而定，对于债务人不动产的威胁不一定大；

    后者是间接控制债务人的不动产，主要是以不动产的所得价款来清偿债务，拍卖、变卖或者折价处理该不动产是常规方式，对于债务人不动产的威胁较大。

    论题二：与果树果实之类的不动产留置权

    这是天然孳息范围内有关的不动产留置权。

    果树与果实，是可以在不动产和动产之间变性的，主要是可以由不动产变性为动产。果树被砍伐以后，树木、木材就变成了动产。果实在树上是不动产，摘下来或者掉下来就变成了动产。

    果树与果实，不止于天然孳息，其本身就可以成立留置权，由此成立动产留置权或者不动产留置权均可。留置权中的天然孳息，与天然孳息本身成立的留置权，根本是两个不同的担保物权范畴，前者是副留置权，后者是正留置权。

    以果树与果实为标的物，倘若成立动产留置权，首先得成立不动产留置权。

    倘若债权人不占有控制果树与果实，那么债权人只能是成立果树与果实的抵押权。那样的话，债权人只能被动地控制果树与果实的天然孳息。

    倘若债权人占有控制果树与果实，那么债权人就能够成立果树与果实的留置权。那样的话，债权人就能够主动地控制果树与果实的天然孳息。

    果实的单一动产留置权，不包括果树留置权在内，在果实未成熟时和成熟后未摘下来或者未掉下来之前，事先必须要对于果树和果实这样的不动产进行留置。于是乎，就自然而然地成立了不动产留置权。这样的不动产留置权是过渡性的留置权，最终会被动产留置权所取代。

    母畜生的幼畜、母牛出的牛奶等动产所产生的天然孳息，永远也不会与不动产留置权发生关联，因为它们的主物与从物全部都是动产，这样的性质永远也不会改变。

    果树与果实是与众不同的，作为天然孳息考量，或者作为留置权本身考量，首先是不动产，只有改变性质性能时才是动产。欲望永远也不会与不动产留置权发生关联，那是根本不可能的。

    论题三：法院扣押债务人的不动产均构成法院判决不动产留置权

    这是与法定孳息、天然孳息范围内有关的不动产留置权。

    无论是基于普通物权关系或者基于担保物权关系，凡是法院扣押债务人的不动产均构成法院判决不动产留置权。

    普通物权关系中产生的一般债权关系，债权人诉请法院判决并扣留债务人的不动产，实际上构成法院判决不动产留置权。

    抵押权关系、质权关系、留置权关系中产生的担保债权关系，债权人诉请法院判决并扣留债务人的不动产，实际上构成法院判决不动产留置权。

    法院判决不动产留置权，在司法实践中是经常遇到的强制性不动产留置权，应用范围非常广泛。

    不仅仅在民商事活动中容易发生这样的不动产留置权，而且在公事、政事、法事活动中也会经常发生这样的不动产留置权。

    任何法律总得需要遵循自然规律或者社会发展规律，任何民法总得有一定的弹性余地，不能跟行政法、刑法那样的强制命令。适合自然规律或者社会发展规律的法律才是最好的法律。

    3、不动产留置权的法例

    《日本民法典》第295条关于留置权的内容规定为：他人物的占有人，就该物产生债权时，于其债权受清偿前，可以留置该物。这里的物，包括动产和不动产在内。就是说，对于留置权，基于动产成立的或者基于不动产成立的，可以由当事人自由选择。

    该法典第325条～第328条规定的不动产先取特权，实际上是不动产留置权的另类表达方式。其中第325条概括地规定，有下列各项原因产生的债权者，于债务人的特定不动产上有先取特权。1、不动产的保存；2、不动产的工事；3、不动产的买卖。

    所谓不动产的保存，与不动产的留置权相当。债权人对于债务人不动产的保存费即保管费享有先取特权。

    《法国民法典》第2204条～第2217条全部专门规定“不动产扣押”。所谓不动产扣押，法院扣押债务人的不动产均构成法院判决不动产留置权。

    该法典第2204条规定，对下列财产，债权人得提出不动产扣押之诉：1、所有权属于债务人的不动产财产以及视为不动产的附属部分；2、属于债务人的对不动产财产的用益权。

    以上法院判决不动产留置权，对于不动产所有权人、用益物权人均有效。该不动产有附属设施或者连带关系的一并执行，这实际上承认不动产留置权的牵连关系的逻辑推理方式。

    二、一般分析

    留置权人的基本权利主要包括以下几种：

    1.占有并控制留置物的权利

    留